Oferty firm rozbiórkowych różnią się o kilkadziesiąt procent, a zwykle nie dlatego, że jedna firma jest tańsza. Różnica siedzi w tym, co oferta zawiera: wywóz gruzu, płytę fundamentową, dokumenty odpadowe, wyrównanie terenu. Poniżej opisujemy, jak ułożyć oferty obok siebie i czego zażądać na piśmie, zanim podpiszesz umowę.
Co powinna zawierać oferta na rozbiórkę budynku
Dobra oferta wylicza zakres robót punkt po punkcie. Jeśli dostajesz jedną kwotę na kartce, nie masz jak jej porównać z drugą. Poproś każdą firmę o rozbicie ceny na te same pozycje.
- robocizna i sprzęt do rozbiórki ścian, stropów i dachu,
- skucie i wywóz fundamentów, płyty i ław, albo jasna informacja, że nie są wliczone,
- wywóz gruzu i odpadów, z liczbą kursów lub kontenerów oraz kosztem przyjęcia,
- osobna pozycja na dach z eternitu, jeśli taki jest,
- odłączenia mediów i ich koszt, albo informacja, kto je zamawia,
- zabezpieczenie terenu, ogrodzenie i ewentualna ochrona sąsiednich budynków,
- niwelacja terenu po robotach i uprzątnięcie placu,
- dokumenty przekazania odpadów, które dostajesz na koniec.
Cena za metr sześcienny bez zakresu nic nie mówi. Firma A może liczyć stawkę wyższą, ale z wywozem i niwelacją, a firma B niższą, a wywóz doliczy później. Dlatego najpierw porównujesz zakres, dopiero potem kwoty. Orientacyjne stawki i czynniki ceny opisujemy na stronie koszt rozbiórki.
Jak policzyć kubaturę, żeby oferty dało się porównać
Większość firm wylicza cenę z kubatury budynku. Jeśli każda firma zmierzy go inaczej, dostaniesz trzy różne liczby i trzy różne ceny za ten sam dom. Zmierz obrys, wysokość do połowy dachu spadzistego i kondygnacje, a następnie podaj każdej firmie te same wymiary i ten sam opis materiału.
Pomaga zdjęcie z góry z zaznaczonym obrysem. W narzędziu Wyburzam zaznaczasz narożniki budynku na zdjęciu z drona albo z mapy satelitarnej, podajesz materiał ścian i wysokość, a otrzymujesz kubaturę, tony odpadów i orientacyjny przedział kosztu. Taką wycenę traktuj jak punkt odniesienia. Jeśli oferta firmy jest znacznie powyżej lub poniżej przedziału, poproś o wyjaśnienie, które pozycje to powodują. Firma potwierdza cenę ostatecznie po oględzinach.
Ukryte koszty rozbiórki, o które pytaj z góry
Najczęstszy spór po robocie dotyczy rzeczy, których w ofercie nie było. Zapytaj o nie jeszcze przed podpisaniem umowy.
- Piwnica i zbiornik na szambo albo na ropę. Wymagają wypompowania, zasypania i czasem osobnej utylizacji.
- Płyta fundamentowa o większej grubości niż zakładano. Skucie zbrojonego betonu bywa jedną z droższych pozycji.
- Eternit, papa i wełna. Azbest ma osobny tryb, opisany we wpisie eternit na dachu przed rozbiórką.
- Dojazd. Wąska droga lub ciasna działka wymaga mniejszego sprzętu i ręcznej pracy.
- Drzewa i ogrodzenie. Wycinka i demontaż płotu zwykle nie są w cenie rozbiórki budynku.
- Opłaty za przyjęcie odpadów. Zmieszane odpady kosztują więcej niż czysty beton lub cegła.
Ustal też, co dzieje się z materiałem, który nadaje się do odzysku. Stal, stare cegły, belki i dachówka mają wartość. Firma może ją odliczyć od ceny albo zatrzymać dla siebie. Obie opcje są uczciwe, byle zapisane w ofercie, a podobny rachunek opisujemy we wpisie rozbiórka budynku za materiał.
Formalności i uprawnienia, które sprawdzasz u wykonawcy
Tańsza oferta bywa tańsza, bo wykonawca pomija część obowiązków. Zapytaj, kto składa zgłoszenie rozbiórki albo przygotowuje dokumenty do pozwolenia na rozbiórkę. Przy obiektach, które tego wymagają, rozbiórkę prowadzi osoba z uprawnieniami budowlanymi jako kierownik robót, a przy dużych obiektach wymagany jest także projekt, o czym piszemy na stronie projekt rozbiórki.
Poproś o kopię polisy odpowiedzialności cywilnej wykonawcy. Rozbiórka przy zabudowie sąsiedniej niesie ryzyko uszkodzenia cudzego mienia, a sama umowa bez polisy nie zabezpiecza ciebie. Zapytaj także, kto jest wytwórcą odpadów w umowie i kto wystawia karty przekazania, bo to wpływa na dokumentację, którą dostajesz po robocie. Zestawienie kodów odpadów znajdziesz we wpisie kody odpadów z rozbiórki.
Co zapisać w umowie z firmą rozbiórkową
Umowa nie musi być długa, ale powinna zawierać kilka konkretów. Zakres robót zgodny z ofertą i cena ryczałtowa albo sposób rozliczenia po obmiarze. Termin rozpoczęcia i zakończenia oraz kara za opóźnienie. Zasady dotyczące odzysku materiału. Sposób odbioru robót, w tym zdjęcia placu po rozbiórce i dokumenty odpadowe. Odpowiedzialność za szkody u sąsiadów i za media odłączone w złym miejscu.
Zapłać w transzach, a ostatnią część dopiero po odbiorze. Zaliczka rzędu kilkudziesięciu procent z góry to sygnał ostrzegawczy, zwłaszcza u firmy, której nie znasz.
Przed budową nowego domu warto też od razu zaplanować kolejne zakupy, bo po rozbiórce czeka cię na przykład dobór mocy ogrzewania do nowego domu. Kolejność kroków od rozbiórki do budowy opisujemy we wpisie wyburzenie starego domu i budowa nowego.
Ile ofert zebrać i jak wybrać
Trzy porównywalne oferty wystarczą. Więcej zwykle tylko wydłuża decyzję, a różnice między firmami w tym samym regionie i zakresie nie są duże. Odrzuć ofertę, która jest wyraźnie najniższa, jeśli nie umie wskazać, dlaczego. Odrzuć też tę, która nie chce podać zakresu na piśmie.
Przy wyborze liczą się trzy rzeczy. Czy zakres jest taki sam jak u konkurencji. Czy firma ma polisę i uprawnienia do twojego typu obiektu. Czy termin pasuje do twojego harmonogramu budowy. Cena jest czwartym kryterium, nie pierwszym.
Jeśli nie masz jeszcze żadnej oferty, zacznij od wyceny orientacyjnej i zapytania do firm z regionu. Przykłady lokalne znajdziesz na stronach rozbiórki Warszawa i rozbiórki Kraków.
Ile kosztuje firma rozbiórkowa
Cena zależy od kubatury, materiału, fundamentów, dachu i dojazdu. Mały garaż blaszany to koszt wielokrotnie niższy niż murowany dom z piwnicą. Orientacyjny przedział policzysz w wycenie online, a cenę potwierdza firma po oględzinach.
Czy firma rozbiórkowa załatwia zgłoszenie rozbiórki
Wiele firm to oferuje, ale nie każda. Zapytaj, czy zgłoszenie lub dokumenty do pozwolenia są w cenie i kto odpowiada za terminy.
Czy można odliczyć wartość odzyskanych materiałów
Tak, jeśli wartość stali, cegieł lub belek zostanie wpisana do oferty jako odliczenie od ceny. Ustal to przed rozpoczęciem robót.
Ile ofert na rozbiórkę zebrać
Trzy porównywalne oferty z tym samym opisem zakresu i tymi samymi wymiarami wystarczą do uczciwego porównania.
Co zapisać w umowie po wyborze oferty
Zakres z fundamentami, sposób rozliczenia, termin, karty odpadów i polisę OC wykonawcy opisujemy w artykule umowa na rozbiórkę budynku.