Wyburzenie domu i budowa nowego wymagają właściwej kolejności. Najpierw sprawdzasz, czy dom da się rozebrać na zgłoszenie, czy potrzebne jest pozwolenie, potem odłączasz media, wybierasz firmę, rozbierasz budynek, wywozisz odpady i dopiero wtedy zamykasz dokumenty potrzebne do startu nowej inwestycji. Poniżej opisujemy każdy etap.
Od czego zacząć wyburzenie starego domu
Zanim zadzwonisz do pierwszej firmy, ustal stan prawny działki i budynku. Sprawdź w księdze wieczystej, kto jest właścicielem, czy budynek nie ma współwłaścicieli i czy nie jest wpisany do rejestru zabytków albo do gminnej ewidencji zabytków. Przy zabytku rozbiórka wymaga zgody konserwatora, a bez niej nie wolno ruszać nawet elewacji. Sprawdź też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy, bo to one decydują, co możesz postawić w miejscu starego domu.
Dobrym nawykiem jest równoległe myślenie o dwóch inwestycjach. Rozbiórka to osobne postępowanie, a budowa nowego domu to osobne pozwolenie albo zgłoszenie. Wiele osób próbuje zrobić je jednym ruchem i traci tygodnie. Rozbiórkę możesz zrealizować przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, jeśli sama rozbiórka jest już dopuszczona, ale pamiętaj, że po zburzeniu domu zmienia się stan działki. Jeśli warunki zabudowy opierają się na istnieniu budynku, zachowaj ostrożność i potwierdź w urzędzie, że rozbiórka ich nie zmienia.
Pierwszą orientację o kosztach i trybie formalnym dostaniesz, gdy wycenisz rozbiórkę domu na zdjęciu z góry. Kubatura, materiał ścian i odległość od granicy działki wystarczą, żeby wiedzieć, czego się spodziewać.
Czy wyburzenie domu wymaga pozwolenia czy zgłoszenia
Zasady rozbiórek opisują art. 29 do 31 Prawa budowlanego. Zgłoszenia wymaga rozbiórka budynku, który nie jest wpisany do rejestru zabytków, jest niższy niż 8 metrów i stoi w odległości od granicy działki co najmniej równej swojej wysokości. W pozostałych przypadkach zwykle potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę, a do wniosku trzeba dołączyć między innymi projekt rozbiórki. Przepisy mają wyjątki i się zmieniają, więc przed złożeniem dokumentów sprawdź aktualny stan w starostwie powiatowym albo urzędzie miasta.
Szczegóły znajdziesz na stronach o zgłoszeniu rozbiórki i o pozwoleniu na rozbiórkę. Jeśli potrzebny jest projekt, opisujemy go na stronie projekt rozbiórki budynku. Dla samego wniosku przygotowaliśmy osobny wpis, wniosek o pozwolenie na rozbiórkę.
Przy zgłoszeniu urząd ma określony czas na wniesienie sprzeciwu, a rozbiórkę wolno zacząć dopiero po jego upływie albo po otrzymaniu zaświadczenia o braku sprzeciwu. Przy pozwoleniu czekasz na decyzję, która często trwa kilka tygodni. Dlatego składaj dokumenty z zapasem, jeszcze przed wyborem ostatecznego terminu robót.
Jak odłączyć media przed rozbiórką domu
Odłączenie mediów to etap, który najczęściej opóźnia rozbiórkę. Każdy dostawca ma własną procedurę i własny czas realizacji, więc zacznij od razu po decyzji o wyburzeniu.
- Prąd. Złóż wniosek o demontaż przyłącza u operatora sieci. Operator demontuje licznik, a często także odcina linię napowietrzną. Do czasu odłączenia nie wolno zaczynać prac przy dachu.
- Gaz. Odcięcie i zaślepienie przyłącza wykonuje dostawca, najczęściej po zamknięciu umowy i protokole. Instalacji gazowej nie wolno przecinać samodzielnie.
- Woda i kanalizacja. Zamknięcie przyłącza ustala się z lokalnym przedsiębiorstwem wodociągowym. Studnię, szambo i przydomową oczyszczalnię trzeba opróżnić i zasypać zgodnie z przepisami.
- Internet i telefon. Zgłoś rezygnację z usługi i demontaż linii u operatora.
Opisz te prace firmie rozbiórkowej już przy zapytaniu. Oferta powinna jasno mówić, kto odpowiada za zaślepienie przyłączy i kto zasypuje studnię albo szambo.
Jak przebiega sama rozbiórka i co dzieje się z odpadami
Rozbiórka przebiega zwykle od góry. Najpierw demontuje się pokrycie dachowe, więźbę i stolarkę, potem zdejmuje stropy i ściany, a na końcu usuwa fundamenty i piwnicę. Przy domu murowanym pracuje koparka z chwytakiem, nożycami albo młotem, przy domu drewnianym często stosuje się rozbiórkę ręczną, żeby odzyskać elementy. Po zakończeniu robót teren się wyrównuje i zagęszcza, szczególnie tam, gdzie powstanie nowy dom.
Odpady z rozbiórki mają swoje kody. Gruz ceglany to 17 01 02, beton 17 01 01, zmieszane odpady z betonu, cegieł i ceramiki 17 01 07, drewno 17 02 01, żelazo i stal 17 04 05, a zmieszane odpady z budowy i rozbiórki niezawierające substancji niebezpiecznych 17 09 04. Dach z eternitu zawiera azbest, czyli odpad 17 06 05*, który może demontować wyłącznie wyspecjalizowana firma. Nie próbuj zdejmować płyt samodzielnie, bo ich uszkodzenie uwalnia włókna. Więcej o tym piszemy we wpisie o eternicie na dachu przed rozbiórką i w poradniku o kodach odpadów z rozbiórki.
Poproś firmę o dokumenty potwierdzające, dokąd trafiły odpady. Karty przekazania odpadów to dla ciebie zabezpieczenie, że gruz nie wylądował na dzikim wysypisku.
Kiedy po rozbiórce zacząć budowę nowego domu
Nowy dom możesz zacząć planować, gdy rozbiórka jest zgłoszona albo zatwierdzona decyzją, ale prace budowlane ruszą dopiero po spełnieniu własnych wymogów. Przygotuj geodezyjną inwentaryzację powykonawczą po rozbiórce, bo geodeta zaktualizuje mapę, a projektant dostanie dokładne dane o działce. Przy gruncie po starym domu zleć badania podłoża, ponieważ dawne fundamenty, piwnice i studnie potrafią zmienić posadowienie.
Koszty rozbiórki zależą od kubatury, materiału, dostępu dla sprzętu i ilości odpadów. Orientacyjnie stawki wynoszą od 40 do 250 zł za metr sześcienny, a dokładną wycenę ustala firma po oględzinach. Szersze zestawienie znajdziesz na stronie koszt rozbiórki.
Najlepsze efekty daje prosty plan.
- Zbierz dokumenty własności i sprawdź rejestr zabytków.
- Policz kubaturę i wybierz tryb formalny.
- Złóż zgłoszenie albo wniosek i poproś o terminy odłączeń mediów.
- Wybierz firmę rozbiórkową i ustal, kto odpowiada za odpady.
- Po rozbiórce zleć inwentaryzację i badania gruntu, potem zacznij procedury budowlane.
Zacznij od wyceny rozbiórki
Wejdź na kartę wyceny, zaznacz obrys domu na zdjęciu z góry i sprawdź orientacyjny koszt, tonaż odpadów i tryb formalny. Zapytanie trafia tylko do firm z twojego regionu, które sam wybierzesz, a wycenę możesz zrobić bez zakładania konta. Wycena jest orientacyjna, a firma potwierdza ją po oględzinach.